Os dois gatilhos precisam ser atendidos
A pessoa física passa a ser contribuinte de IBS e CBS na locação quando ultrapassa, conjuntamente, os limites de quantidade de imóveis e de receita definidos na LC 214/2025. Pela regra anual, são mais de três imóveis distintos e receita de locação superior a R$ 240 mil no ano anterior.
Há também enquadramento no próprio ano quando a receita supera em 20% o limite anual e permanece atendido o requisito de mais de três imóveis. Os valores monetários estão sujeitos à atualização prevista na legislação.
O IRPF continua existindo
O ingresso no IBS e na CBS não substitui o Imposto de Renda. Os aluguéis continuam compondo a apuração do IRPF, inclusive pelo recolhimento mensal quando aplicável, e podem alcançar a tributação mínima das altas rendas conforme o conjunto dos rendimentos do contribuinte.
Misturar as bases gera erro. Deduções admitidas no IRPF não são necessariamente iguais aos valores que podem ser excluídos da base do IBS e da CBS.
Redução e despesas vinculadas
A locação regular tem redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS. Em imóvel residencial, o redutor social pode diminuir a base mensal por unidade, observadas as condições legais.
IPTU, condomínio e outros encargos exigem leitura do contrato. O tratamento depende de quem suporta economicamente a despesa e dos documentos que comprovam o pagamento, sem criar uma dedução genérica para qualquer gasto do imóvel.
Cadastro e documentação vêm antes do cálculo
O locador deve consolidar receita por imóvel, identificar contratos de curta duração e manter cadastro dos locatários e dos encargos. Locações por temporada podem receber tratamento diferente quando se aproximam de hospedagem.
Antes de abrir uma empresa ou transferir imóveis para uma holding, compare custos tributários, sucessórios e registrais. A quantidade de imóveis, sozinha, não determina que a pessoa jurídica seja melhor.